Sempre rimanendo nel tema della compravendita immobiliare, vorrei provare a spiegare quali vicende si attivano nel caso in cui si compravenda un fabbricato, in relazione alle planimetrie catastali.
Il catasto.
Forse non tutti sanno che il catasto è un ufficio fiscale, istituito non per attestare la proprietà dei beni, quanto piuttosto per assicurare il versamento delle imposte su tutti i fabbricati esistenti. (https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/web/guest/schede/fabbricatiterreni/planimetria-catastale/scheda-info-planimetria-catastale
In Italia moltissimi fabbricati non sono stati denunciati al catasto proprio per evitare il pagamento dell’imposta; per questa ragione con il decreto legge 78 del 2010 è stato dato un giro di vite a questo dilagante malcostume stabilendo che ci fosse un obbligo di legge di denunciare al catasto i fabbricati ancora mancanti e sostanzialmente di rendere più difficile la compravendita di questi fabbricati.
Per poter effettuare la compravendita, quindi, occorre che l’intestazione catastale sia fedele (il nome dell’intestatario corrisponda alle risultanze dei Registri immobiliari, la rappresentazione grafica dell’immobile corrisponda allo stato dei luoghi, la categoria catastale sia corretta).
Il riferimento alla planimetria nell’atto notarile.
E’ stato anche stabilito che negli atti notarili di compravendita debba essere fatto riferimento alle planimetrie depositate in catasto con la dichiarazione resa dall’intestatario del bene della conformità allo stato di fatto dei dati catastali.
Esistono comunque delle eccezioni all’obbligo di fare riferimento alle planimetrie catastali.
La principale eccezione si verifica quando l’immobile è oggetto di lavori di modificazione (ristrutturazione o simili) che siano tuttora in corso nel momento in cui viene sottoscritto l’atto di compravendita. Poiché da un punto di vista urbanistico i lavori hanno una data di inizio certificata al Comune e una data di fine, qualora la stipula dell’atto di compravendita cada nel mezzo, si può derogare all’obbligo di fare riferimento alle planimetrie catastali.
Il riferimento alla planimetria depositata in catasto, quindi, assume importanza sotto due aspetti: prima di tutto sotto l’aspetto dell’obbligo di censimento dell’immobile in catasto e successivamente sotto il profilo della fedeltà del disegno alla situazione (perché, tenete conto che un disegno non fedele potrebbe raffigurare una stanza in meno, due stanze in meno, e quindi ottenere una rendita più bassa).
Infatti in Italia il catasto dei fabbricati attribuisce una rendita catastale sulla base del numero dei vani e non sui metri quadrati, cosa che da molto tempo si dice di volere cambiare ma che ancora non è cambiata. Si capirà quindi che un conto è avere un immobile di otto vani e un conto è avere un immobile di quattro vani, con il risultato che molto spesso le planimetrie non venivano aggiornate per evitare di avere una maggiorazione delle imposte.
Ribadisco che il catasto non è un ufficio istituito per certificare la proprietà di un bene: capita anzi spesso che l’immobile non sia correttamente intestato, tuttavia l’uso dei mezzi elettronici consente oggi di riallineare la proprietà del bene al corretto intestatario e legittimo proprietario in modo relativamente semplice.
Una curiosità: da quando il catasto è stato istituito negli anni 40 è stato previsto il cosiddetto rilievo aerofotogrammetrico con aerei che sorvolavano i territori scattando fotografie ogni cinque anni.
Oggi il rilievo aerofotogrammetrico è stato soppiantato dai satelliti ma resta comunque il senso e l’utilità dei rilievi: andare comunque a caccia di fabbricati che non risultano denunciati e adeguare i fogli di mappa esistenti in catasto alla reale situazione del territorio.
Questo è molto utile quando si vuole risalire alla presunta epoca di realizzazione del fabbricato.
Gloria Brugnoli
