Nell’ambito della ricerca sociale (ma anche in quello scientifico per quota parte) si dibatte da anni sul tema dell’approccio quantitativo versus quello qualitativo.
Un indice (e la derivante valutazione complessiva) basati su un dato strettamente numerico sono più facili da elaborare e categorizzare. Un dato che invece si basa su aspetti non numerici (o agilmente misurabili) – quindi di tipo qualitativo- è meno rigoroso ma spesso fa la differenza.
Per completare la nostra parentesi sul settore immobiliare, merita qui soffermarsi sull’aspetto quantitativo/qualitativo di tutto ciò che non è il mero “metro quadro” per il calcolo del valore.
Tutti noi conosciamo il valore medio al metro quadro di un immobile, ma per validarlo (in più o in meno) facciamo un’analisi che è sempre di tipo qualitativo.
Sulla carta un immobile può valere secondo il prezzo medio di un quartiere/zona, ma se davanti alle finestre c’è un altro palazzo o non c’è un metro quadro di giardino il prezzo cala.
Allo stesso modo, un attico con ampia terrazza, in un condominio pieno di verde e con un bell’atrio spazioso, vale quasi il doppio di un immobile con metratura più ampia con vista zona industriale.
Anche la distinzione tra terreno edificabile e non edificabile può trarre in inganno.
Sì, perché non si costruisce su tutto il terreno disponibile; e quindi un terreno sul quale si edifica unito a un terreno agricolo posto a giardino o servizi, porta a un considerevole aumento del valore dell’immobile.
Ecco qualche dato che ci determina chiaramente come dalla valutazione numerica (quantitativa) si possa passare a quella complessiva (quantitativa).
In termini commerciali un terreno/campo non edificabile è valutato dai 2,20€/m² per un incolto produttivo ai 17,50€/m² per un vigneto Docg, passando per i 11€/m² per un orto. Queste cifre, riportate per ettaro, corrispondono quindi a 22.000€ per un incolto produttivo e 110.000 euro per un orto. A questi valori vanno applicati dei correttivi di valore in base alla presenza di corsi d’acqua o pozzi, distanza dal centro abitato, presenza di vincoli e facilità di accesso.
Ma, il valore degli immobili, come gran parte degli altri beni, è influenzato dalla sua utilità marginale, come si intende in economia. Semplificando, il valore aumenta in base alla sua scarsità, alla soddisfazione che crea e al conseguente valore sociale che va a ricoprire.
Di per sé una terrazza vista mare non avrebbe una particolare utilità, anzi avrebbe il disvalore di essere esposta a vento a differenza di una protettavi grazie alla presenza di palazzi intorno; idem per un attico, che soffre di escursioni termiche maggiori e di infiltrazioni. Eppure queste tipologie di immobili valgono moltissimo.
Ne deriva quindi che i terreni/campi di cui sopra vanno ad apprezzarsi esponenzialmente se diventano giardini ed elementi accessori di immobili.
La norma UNI 10750, all’art. 4.4 (Criteri per la valutazione patrimoniale), nel computare la superficie commerciale, sia che si tratti di immobile destinato ad uso residenziale sia che si tratti di immobile destinato ad uso commerciale va anche a considerare le superfici ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini.
Si tratta di valutazioni che incidono tra il 10% (giardini di ville) e il 15% (giardini di appartamento). Se quindi prendiamo a riferimento il valore di 4500€/mq di un immobile di pregio di una villa a Castiglioncello, solo il giardino esclusivo (utilizzando l’approccio numerico-quantitativo della norma UNI) andrà a valere 450€ al metro quadro e circa 4 milioni all’ettaro).
Ecco quindi che l’approccio qualitativo, uscito dalla porta, rientra dalla finestra: il campo vista mare da un ettaro che poteva valere 22.000 euro, accostato a una bella villa, ne aumenta il valore di quasi quattro milioni. Milioni che possono salire a otto se quel campo diventa a servizio di un’attività commerciale come un camping o un villaggio turistico con accesso alla spiaggia, dove grazie a glamping vi si realizzano strutture temporanee, libere da vincoli edilizi ma parimenti redditizie.
Gianmaria Frati
