Più 102% per una casa in affitto. È questa la cifra che meglio fotografa la febbre immobiliare scatenata nel capoluogo meneghino dalle Olimpiadi Invernali di Milano-Cortina 2026. Mentre la città si prepara ad accogliere atleti e visitatori da tutto il mondo, il mercato degli affitti registra un’impennata verticale che trasforma ogni metro quadro in una miniera d’oro per i proprietari e in un ostacolo insormontabile per chi cerca casa.
L’effetto Olimpiadi sui prezzi: i numeri della corsa al rialzo
L’analisi di Immobiliare.it Insights disegna una mappa dei rincari che non risparmia nessun quartiere. Nelle zone centrali e in quelle strategiche per i Giochi, i canoni per gli affitti brevi durante le settimane olimpiche sono letteralmente raddoppiati rispetto alle tariffe ordinarie. Per una settimana d’affitto nelle zone centrali e nei quartieri olimpici i canoni sono aumentati mediamente del 102%.
Ma l’onda d’urto si propaga ben oltre il centro storico.
Quartieri periferici come Ponte Lambro e Santa Giulia, storicamente considerati più accessibili, hanno visto i prezzi di vendita salire del 7% in un solo anno, toccando i 3.371 euro al metro quadro. Una dinamica speculare si registra sul fronte delle locazioni: qui il costo medio è passato dai 16,50 euro al metro quadro del 2024 ai 17,20 euro attuali, con un incremento del 3,9% che pesa come un macigno sui bilanci delle famiglie e dei giovani lavoratori, nonostante ci si trovi in aree ben distanti dal cuore dei Giochi.
In area Duomo, comprare casa costa ormai 11.000 euro al metro quadro (+2,9% su base annua), mentre gli affitti restano sulla media di 30,80 euro al metro quadro. Una recente analisi del Corriere della Sera basata su dati AirDna, società specializzata nell’analisi dei dati per il mercato degli affitti brevi, riporta dei casi eloquenti. Per la notte del 6 febbraio, giorno dell’inaugurazione dei Giochi olimpici invernali, il costo medio per un alloggio è schizzato dai 107,70 euro dell’anno scorso (stesso giorno) a 155,18 euro, con un aumento del 44%. Va ancora peggio la notte del 14 febbraio, quando all’evento sportivo si uniscono i festeggiamenti di San Valentino: il prezzo medio per il pernottamento si attesta a 175,54 euro, +66% rispetto ai 106 euro dell’anno scorso.
A Cortina d’Ampezzo, l’altra anima dei Giochi, l’esplosione è ancora più drammatica: qui i prezzi sono schizzati da 12.000 euro pre-candidatura agli attuali 19.000 euro al metro quadro, trasformando la perla delle Dolomiti in una roccaforte inaccessibile dove l’80% delle case appartiene ormai a non residenti.
Cosa dice la legge: tra libero mercato e tutele (parziali)
Di fronte a questa escalation, quali mezzi ha l’inquilino? Dipende. La legge italiana distingue nettamente tra diverse tipologie di contratto, creando un doppio binario che penalizza chi cerca stabilità.
Per i contratti transitori (durata da 1 a 18 mesi), nelle città ad alta tensione abitativa come Milano il canone non è libero e bisogna rispettare i massimali fissati dagli Accordi Territoriali stipulati tra sindacati degli inquilini e associazioni della proprietà edilizia. Questo significa che, teoricamente, un proprietario non può affittare a prezzi di mercato speculativi se stipula un contratto di questo tipo.
La vera valvola di sfogo (e di guadagno) sono gli affitti brevi turistici (inferiori a 30 giorni), dove il canone è libero e segue puramente la legge della domanda e dell’offerta. È proprio su questo segmento che si concentra la speculazione olimpica. Il fenomeno non nasce certo con le Olimpiadi di Milano-Cortina: per questo la Legge di Bilancio 2026 ha innalzato la cedolare secca dal 21% al 26% per chi destina alla locazione breve più di un appartamento per periodo d’imposta.
Inoltre, il Comune di Milano sta sperimentando limiti ai giorni di affitto breve in alcune aree sature, anche se l’efficacia di queste misure di fronte a un evento globale è tutta da verificare.
Il contesto: una crisi abitativa senza precedenti
L’impennata olimpica non è un fulmine a ciel sereno, ma l’acceleratore di una crisi strutturale che sta ridisegnando la demografia italiana. I dati sono impietosi: a Milano, solo una casa su cinque può essere acquistata da una giovane coppia (dati), un dato peggiore persino di Londra, capitale globale del caro-vita, dove l’accessibilità per i giovani si attesta comunque sopra il 30%.
Il divario tra salari e mattone è diventato un abisso temporale. Senza ricorrere a un mutuo (ipotesi irrealistica per molti), un under 35 dovrebbe risparmiare l’intero stipendio per 147,5 anni per comprare casa a Milano. Anche accendendo un mutuo, l’impegno richiesto copre 141,3 anni di reddito disponibile teorico. Non va molto meglio nel resto del Paese: a Roma servono 101,2 anni di stipendi (87,6 con mutuo), a Firenze 95,7 anni (79,2 con mutuo), come rivelato l’anno scorso dall’analisi immobiliare di Ener2Crowd.
In questo scenario, la speculazione legata alle Olimpiadi di Milano-Cortina allarga gravemente il gap tra chi può permettersi una casa e chi no. La conversione di appartamenti residenziali in case vacanza per l’evento sottrae offerta a lungo termine, spingendo studenti, lavoratori e giovani famiglie sempre più lontano dal centro o addirittura fuori dall’area metropolitana.
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