(Adnkronos) – Il tempo delle vacanze si avvicina e chi gestisce affitti brevi deve tenere conto delle nuove regole introdotte dall’ultima Legge di Bilancio sull’applicazione della cedolare secca.
Dal 1° gennaio, infatti, è entrato in vigore un nuovo sistema “progressivo”: si parte da un’imposta sostitutiva con aliquota del 21 per cento sul primo appartamento, che sale al 26 per cento sul secondo, mentre la necessità di aprire la partita IVA scatta dal terzo in poi.
Di fatto, quindi il funzionamento dell’imposta non è cambiato, ma il suo perimetro si è ristretto.
L’ultima Manovra ha riscritto l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178 del 2020 che definisce i confini di applicazione dell’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali sul reddito che deriva dagli affitti in presenza di specifiche condizioni.
In linea generale, questa strada è percorribile solo dalle persone fisiche che gestiscono privatamente locazioni immobiliari.
Una gestione non imprenditoriale è il requisito fondamentale da verificare per l’accesso alla cedolare secca per gli affitti brevi e la necessità di agire in forma privata interessa entrambe le parti coinvolte.
La guida dell’Agenzia delle Entrate che illustra la disciplina fiscale per le locazioni brevi non lascia spazio a dubbi sulle regole da seguire.
“La condizione che il contratto non sia concluso nell’esercizio di un’attività commerciale riguarda entrambe le parti. Sono quindi esclusi dalla disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio, quelli a uso foresteria per i suoi dipendenti), anche quando non viene esercitata in maniera abituale”, si legge nel documento.
Per verificare la possibilità di accedere alla cedolare secca, però, non basta rispettare questo requisito. Anche il contratto stipulato deve rispondere a precise caratteristiche:
● la durata non deve superare i 30 giorni: in caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone, il termine deve essere considerato in relazione al singolo contratto;
● deve riguardare solo le unità immobiliari (locate anche per finalità turistiche) a
uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, escluso A10), situate in Italia, e loro pertinenze;
● come evidenziato, entrambe le parti coinvolte devono agire esclusivamente come persone fisiche, al di fuori dell’attività di impresa.
A viaggiatori e turisti possono essere offerti anche servizi accessori alla locazione come la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali o il wi fi.
E inoltre, anche la sublocazione, i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario, la locazione di singole stanze di un’abitazione aprono le porte della cedolare secca. Ma sempre nel perimetro tracciato dall’ultima Manovra.
Chi firma contratti di questo tipo può applicare la tassazione agevolata che prevede due aliquote:
● una pari al 21 per cento su un primo appartamento a scelta del contribuente;
● un’altra del 26 per cento sul secondo appartamento.
Ed è in questo sistema progressivo che si inseriscono le novità della Legge di Bilancio 2026, dal terzo appartamento concesso in locazione si chiudono le porte della cedolare secca e per chi gestisce affitti brevi diventa necessario aprire la partita IVA.
Con tre immobili, si passa a un’attività imprenditoriale con tutte le conseguenze che ne derivano.
Vista l’inconciliabilità tra gestione commerciale e cedolare secca, la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva decade automaticamente.
Ma il cambio di paradigma non riguarda solo la tassazione, chi fuoriesce dalla gestione privata deve farsi carico di una serie di nuovi adempimenti
fiscali e contributivi, rispettare standard di sicurezza più rigidi e l’obbligo di richiedere la SCIA, la segnalazione certificata di inizio attività presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del comune nel cui territorio è svolta l’attività.
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